Terminvereinbarung: 0511/260 918-0

Informationen

Wohnraummietrecht: Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen

Mit gleich drei Urteilen vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) seine bisherige Rechtsprechung zu vorformulierten Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen grundsätzlich geändert.

1. Schönheitsreparaturen

Nach der Definition des BGH, unter Rückgriff auf die Begriffsbestimmung des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung, fallen unter die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen (BGH, Urt. v. 18.02.2009, Az. VIII ZR 210/08). Durch die veränderte Ausstattung der Wohnungen gehört heute anstelle des Streichens der Fußböden die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 08.10.2008, Az. XII ZR 15/07).
Für den Fall, dass das Mietverhältnis endet, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, sind in vielen Formularmietverträgen sogenannte Quotenabgeltungsklauseln enthalten. Diese verpflichten den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende noch nicht fällig sind.

2. Gesetzlicher Ausgangspunkt

Die gesetzliche Regelung hinsichtlich Schönheitsreparaturen ist eindeutig. Die grundsätzliche Bestimmung ist in § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu finden. Diese Norm regelt den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrags. Entscheidend ist der Satz 2, wonach der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.
Folglich gehören nach der Intention des Gesetzgebers auch die in einer Mietwohnung anfallenden Schönheitsreparaturen zu den Hauptpflichten des Vermieters. Diese Hauptflicht wird regelmäßig durch vorformulierte Klauseln in den Mietverträgen auf den Mieter übertragen. Bei diesen handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß § 305 Abs. 1 BGB.

3. Neue Rechtsprechung

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam ist, soweit der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhält. In dem Verfahren VIII ZR 185/14 hat der BGH den zu Mietbeginn gewährten Nachlass von einer halben Monatsmiete in dem konkreten Fall als nicht angemessenen Ausgleich gewertet.
In dem Verfahren VIII ZR 242/13 (Vorinstanzen LG Hannover, Urt. v. 10.07.2014, 12 S 9/13; AG Hannover, Urt. v. 03.01.2013, 510 C 12173/11) wurde die Sache an das Berufungsgericht zurückgewiesen. Dieses hat die Frage zu klären, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert übergeben worden ist. Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist dabei, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.
In dieser Entscheidung hat der BGH zusätzlich entschieden, dass der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dis führt zu einer Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB. Auf die Frage, ob dem Mieter die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist kommt es dann nicht mehr an.
In der letzten Entscheidung (VIII ZR 21/13) kam der BGB gar nicht bis zu der Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert worden war, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf starre Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist.


Weitere Informationen

  • Haftungshinweis: Die auf dieser Homepage abrufbaren Informationen und Veröffentlichungen sind ein kostenloser Service von WMVP Rechtsanwälte. Die Rechtsinformationen entbehren keiner rechtlichen Beratung und geben nicht zwangsläufig die aktuelle Rechts- und Gesetzeslage wieder. Wenn Sie Fragen zu einem der dargestellten Themen haben, stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte gerne als Ansprechpartner zur Verfügung. Eine Haftung für die Inhalte der Artikel wird nicht übernommen. Wir bitten um Ihr Verständnis, dass wir keine kostenlose Rechtsberatung erbringen können.